Warum das Thema 2026 so viele betrifft
Zwischen 2022 und 2025 wurden in Dubai Rekordmengen an Off-Plan-Wohnungen verkauft – viele mit Zahlungsplänen wie 40/60 oder 50/50. Diese Wohnungen werden jetzt fertig. Gleichzeitig sind Preise in Teilen des Marktes gesunken und Mieten zurückgegangen. Banken finanzieren bei Übergabe auf Basis ihrer eigenen Bewertung – liegt diese unter dem Kaufpreis, wird die Lücke größer.
Option 1: Rechtzeitig weiterverkaufen
Sie verkaufen Ihren Kaufvertrag vor der Übergabe an einen neuen Käufer, der alle restlichen Raten übernimmt. Sie erhalten Ihren eingezahlten Betrag zurück – plus Aufschlag oder minus Abschlag, abzüglich Ihrer Kosten (NOC, ggf. Umschreibungsgebühr). Voraussetzung ist meist ein Zahlungsstand von 30–40 % und dass keine Raten offen sind. Zeitbedarf: 1–3 Monate – starten Sie deshalb 4–6 Monate vor der Übergabezahlung.
Option 2: Finanzierung bei Übergabe
Eine Bank finanziert den Restbetrag, sobald die Wohnung fertig ist. Wichtig zu wissen:
- Solange der Vertrag nur im Oqood-Status ist, finanzieren Banken nach den Regeln der Zentralbank höchstens 50 %.
- Nach Ausstellung der Eigentumsurkunde sind für Residenten bis zu 80 % möglich, für Nicht-Residenten in der Praxis meist nur 50–60 %.
- Die Bank finanziert auf Basis des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Bewertung. Eine Lücke von 5–10 % ist laut Marktberichten nicht ungewöhnlich.
- Planen Sie Nebenkosten ein: Hypothekenregistrierung (0,25 % des Darlehens), Bearbeitung (0,5–1 %), Bewertung (ca. AED 2.500–3.500).
Eine Vorab-Zusage sollten Sie rund 3–4 Monate vor der Übergabe beantragen.
Option 3: Mit dem Bauträger verhandeln
Manche Bauträger bieten Zahlungsaufschübe, einen Zahlungsplan nach der Übergabe (Post-Handover-Plan) oder einen Wechsel in eine kleinere Einheit an. Einen Anspruch darauf gibt es nicht – aber ein frühes, sachliches Gespräch mit Nachweis Ihrer Lage erhöht die Chancen. Lassen Sie sich jede Zusage schriftlich geben.
Option 4: Einvernehmliche Aufhebung
Sie und der Bauträger heben den Vertrag gemeinsam auf (über die Dubai-REST-App registriert). Das geht schnell (oft 4–8 Wochen), aber Bauträger behalten dabei häufig 25–40 % der gezahlten Summe ein. Die Erstattung kommt aus dem RERA-überwachten Treuhandkonto.
Option 5: Nicht mehr zahlen – die teuerste Variante
Bei Zahlungsverzug kann der Bauträger nach Fristsetzung den Vertrag beenden. Nach dem Gesetz Nr. 19/2020 darf er je nach Baufortschritt einbehalten:
| Baufortschritt | Möglicher Einbehalt |
|---|---|
| unter 60 % | bis zu 25 % des Kaufpreises |
| 60–80 % | bis zu 40 % des Kaufpreises |
| über 80 % | bis zu 40 % – oder Forderung des vollen Restbetrags |
Haben Sie z. B. 40 % gezahlt und der Bau ist zu 70 % fertig, kann im ungünstigsten Fall Ihre gesamte Einzahlung verloren sein.
Die Optionen im Überblick
| Option | Dauer | Ihr Risiko |
|---|---|---|
| Weiterverkauf | 1–3 Monate | gering bis mittel (Preis) |
| Finanzierung | 4–8 Wochen ab Antrag | Bewertungslücke, Zins |
| Verhandlung | offen | keine Garantie |
| Aufhebung | 4–8 Wochen | Abzug oft 25–40 % der Zahlungen |
| Zahlungsausfall | Monate | Verlust bis 25–40 % des Kaufpreises |
Unser Rat
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PLANSWAP ist ein Vermittlungs- und Informationsportal und selbst kein Immobilienmakler. Transaktionen in Dubai werden ausschließlich über RERA-lizenzierte Partnermakler abgewickelt. Alle Berechnungen sind unverbindliche Schätzungen ohne Gewähr und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Gebühren und Regeln können sich ändern und hängen vom jeweiligen Bauträger ab.