لماذا يمس هذا الموضوع كثيرين في 2026
بين 2022 و2025 بيعت في دبي كميات قياسية من الشقق على الخارطة – كثير منها بخطط سداد مثل 40/60 أو 50/50. وهذه الشقق تكتمل الآن. وفي الوقت نفسه انخفضت الأسعار في أجزاء من السوق وتراجعت الإيجارات. وتموّل البنوك عند التسليم استنادًا إلى تقييمها الخاص – فإذا جاء التقييم أقل من سعر الشراء اتسعت الفجوة.
الخيار 1: إعادة البيع في الوقت المناسب
تبيع عقد الشراء قبل التسليم إلى مشترٍ جديد يتولى جميع الأقساط المتبقية. وتسترد المبلغ الذي دفعته – زائد علاوة أو ناقص خصم، مخصومًا منه تكاليفك (شهادة عدم الممانعة NOC، ورسوم التنازل إن وُجدت). والشرط عادةً سداد 30–40% وعدم وجود أقساط متأخرة. المدة اللازمة: 1–3 أشهر – لذلك ابدأ قبل 4–6 أشهر من دفعة التسليم.
الخيار 2: التمويل عند التسليم
يموّل البنك المبلغ المتبقي بمجرد اكتمال الشقة. ومن المهم معرفة ما يلي:
- ما دام العقد في حالة أوقود (Oqood) فقط، فإن البنوك وفق قواعد المصرف المركزي لا تموّل أكثر من 50%.
- بعد إصدار سند الملكية يمكن أن تصل نسبة التمويل للمقيمين إلى 80%، أما لغير المقيمين فتكون عمليًا في الغالب 50–60% فقط.
- يموّل البنك على أساس القيمة الأدنى بين سعر الشراء والتقييم. ووفقًا لتقارير السوق فإن فجوة بنسبة 5–10% ليست أمرًا غير معتاد.
- احسب التكاليف الإضافية: تسجيل الرهن العقاري (0.25% من قيمة القرض)، ورسوم المعالجة (0.5–1%)، والتقييم (حوالي AED 2,500–3,500).
يُستحسن طلب موافقة مبدئية قبل التسليم بنحو 3–4 أشهر.
الخيار 3: التفاوض مع المطور
يعرض بعض المطورين تأجيل الدفعات، أو خطة سداد بعد التسليم (Post-Handover Plan)، أو الانتقال إلى وحدة أصغر. ولا يوجد حق قانوني في ذلك – لكن الحوار المبكر والموضوعي مع إثبات وضعك يزيد الفرص. واحرص على الحصول على كل التزام كتابيًا.
الخيار 4: الفسخ بالتراضي
تتفق أنت والمطور على فسخ العقد (ويُسجَّل ذلك عبر تطبيق Dubai REST). ويتم ذلك بسرعة (غالبًا خلال 4–8 أسابيع)، لكن المطورين يحتفظون في هذه الحالة كثيرًا بنسبة 25–40% من المبالغ المدفوعة. ويُصرف المبلغ المسترد من حساب الضمان الخاضع لرقابة RERA (مؤسسة التنظيم العقاري).
الخيار 5: التوقف عن السداد – الخيار الأعلى تكلفة
عند التأخر في السداد يحق للمطور، بعد منح مهلة، إنهاء العقد. ووفقًا للقانون رقم 19 لسنة 2020 يجوز له الاحتفاظ بما يلي بحسب نسبة إنجاز البناء:
| نسبة إنجاز البناء | المبلغ المحتمل احتجازه |
|---|---|
| أقل من 60% | حتى 25% من سعر الشراء |
| 60–80% | حتى 40% من سعر الشراء |
| أكثر من 80% | حتى 40% – أو المطالبة بكامل المبلغ المتبقي |
فإذا كنت قد دفعت مثلًا 40% وكان البناء منجزًا بنسبة 70%، فقد تخسر في أسوأ الأحوال كامل المبلغ الذي دفعته.
الخيارات في لمحة
| الخيار | المدة | المخاطر عليك |
|---|---|---|
| إعادة البيع | 1–3 أشهر | منخفضة إلى متوسطة (السعر) |
| التمويل | 4–8 أسابيع من تقديم الطلب | فجوة التقييم، الفائدة |
| التفاوض | غير محددة | لا يوجد ضمان |
| الفسخ بالتراضي | 4–8 أسابيع | خصم غالبًا 25–40% من المدفوعات |
| التعثّر في السداد | عدة أشهر | خسارة تصل إلى 25–40% من سعر الشراء |
نصيحتنا
احسب أرقامك الآن – لا تنتظر وصول مطالبة الدفع. فـ حاسبة الخروج المجانية تقارن بين إعادة البيع، والاحتفاظ مع التمويل، والتعثّر في السداد وفق أرقامك الفعلية.
PLANSWAP بوابة وساطة ومعلومات، وليست وسيطًا عقاريًا. تُنفَّذ المعاملات في دبي حصريًا عبر وسطاء شركاء مرخّصين من RERA (مؤسسة التنظيم العقاري). جميع الحسابات تقديرات غير ملزمة ودون أي ضمان، ولا تُعد استشارة استثمارية أو ضريبية أو قانونية. قد تتغير الرسوم والقواعد، وهي تختلف من مطور إلى آخر.