ما هي إعادة بيع العقار على الخارطة (التنازل عن عقد البيع)؟
من يشتري في دبي «على الخارطة» (Off-Plan) لا يشتري شقة جاهزة، بل يحصل على عقد شراء – اتفاقية البيع والشراء (SPA – Sales and Purchase Agreement) – لوحدة لا تزال قيد الإنشاء. ويُسجَّل العقد لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) في نظام أوقود (Oqood). وعند إعادة البيع – المعروفة أيضًا بـ Assignment أو Resale off-plan – يحل مشترٍ جديد محلك: فيتولى حقوقك والتزاماتك الناشئة عن اتفاقية SPA، بما في ذلك جميع الأقساط المتبقية.
الشروط
- أن يسمح عقد الشراء بالنقل. راجع البنود المتعلقة بالتنازل (Assignment)، وفترات الحظر (غالبًا 6–12 شهرًا)، والرسوم.
- حد أدنى من السداد. لا يُصدر معظم المطورين شهادة NOC إلا بعد سداد 30–40% من سعر الشراء؛ وبعض العقود تشترط 50%.
- عدم وجود أقساط متأخرة. يجب سداد جميع الدفعات والرسوم المستحقة – ويظهر ذلك في كشف حساب المطور (SOA – Statement of Account).
- موافقة المطور على المشتري الجديد. فبإصدار شهادة NOC يؤكد المطور أنه لا يمانع في النقل.
الخطوات الخمس
- مراجعة المستندات: جهّز اتفاقية SPA وشهادة أوقود (Oqood) وكشف حساب SOA الحديث. ومنها يتضح المبلغ المسدَّد والأقساط المتبقية وموعد التسليم.
- تحديد السعر والعثور على مشترٍ: قارن سعرك بقائمة الأسعار الحالية للمطور وبعروض إعادة البيع الأخرى في المشروع نفسه. فالمشتري يحسب مبلغ الدخول اليوم – أي ما يتعين عليه دفعه فورًا.
- الاتفاق (النموذج F / مذكرة تفاهم MOU): يوقّع المشتري والبائع، عبر وسيط مرخّص من RERA (مؤسسة التنظيم العقاري)، النموذج الموحّد F الذي يتضمن السعر والمواعيد وتوزيع التكاليف.
- طلب شهادة NOC: يراجع المطور حسابك ويُصدر الشهادة – خلال 1–10 أيام عمل بحسب المطور. وتكون صالحة عادةً لنحو 30 يومًا.
- موعد مكتب الأمناء: في مكتب الأمناء (Trustee) المسجّل لدى DLD يُنقل العقد إلى المشتري في نظام أوقود. وتحصل على أموالك (غالبًا بشيك مصرفي – Manager’s Cheque)، بينما يدفع المشتري رسوم DLD ويتولى خطة السداد المتبقية.
في الحالات الواضحة تستغرق الإجراءات 2–4 أسابيع؛ ومن بدء التسويق حتى إتمام الصفقة تُعد مدة 4–8 أسابيع واقعية.
كم تكلف إعادة البيع؟
| البند | القيمة (حتى 2026) | من يدفع عادةً |
|---|---|---|
| التسجيل لدى DLD | 4% من سعر الشراء الجديد | المشتري (قابل للتفاوض) |
| شهادة NOC من المطور | حوالي AED 500–5,250 | البائع |
| رسوم التنازل لدى المطور | 0–5% من سعر الشراء الأصلي | البائع |
| مكتب الأمناء | AED 4,000 + ضريبة القيمة المضافة (AED 2,000 للصفقات دون AED 500,000) | المشتري |
| عمولة الوسيط | حوالي 2% + 5% ضريبة القيمة المضافة | المشتري غالبًا |
مهم: تُستحق رسوم DLD البالغة 4% مرة أخرى عند إعادة البيع – محسوبةً على السعر الإجمالي الجديد. وينبغي مراعاة ذلك عند تحديد السعر، لأن المشترين يأخذون هذه التكاليف في الحسبان.
تحديد السعر المناسب – خاصة في 2026
في 2026 تُسلَّم في دبي وحدات سكنية أكثر من أي وقت مضى، فقد سُلّمت في الربع الثاني وحده نحو 27,300 وحدة. وفي الوقت نفسه انخفضت أسعار الشقق مقارنة بالربع السابق، وتراجعت الإيجارات في المجمعات السكنية الكبرى بنسبة 8–10% (Savills، الربع الثاني 2026). وهذا يعني بالنسبة للبائعين:
- لا تكون العلاوة على السعر الأصلي واقعية إلا في المشاريع المطلوبة بشدة.
- الحاسم هو المقارنة مع سعر المطور الحالي لوحدات مماثلة: فإذا كان عرضك أقل منه، يكون لدى المشترين سبب واضح للشراء منك.
- كلما اقترب التسليم ازداد الضغط: إذ يتعين على المشترين حينها توفير مبالغ كبيرة بسرعة. لذلك ابدأ البيع مبكرًا – ويُفضَّل قبل 4–6 أشهر من دفعة التسليم.
أخطاء شائعة
- تفويت الأقساط: من يتأخر في السداد لا يحصل على شهادة NOC – بل قد يواجه في أسوأ الأحوال فسخ العقد من قِبل المطور.
- البدء متأخرًا: قبيل التسليم تصبح شريحة المشترين صغيرة، لأن كثيرين منهم يحتاجون إلى تمويل.
- إغفال التكاليف: شهادة NOC ورسوم التنازل وعمولة الوسيط – إن وُجدت – تقلّص صافي عائدك.
- إجراءات غير موثوقة: لا تتم أي دفعات بشكل خاص أو مسبق، بل في موعد مكتب الأمناء فقط.
ملاحظة حول الضرائب
قد تخضع الأرباح الناتجة عن البيع للضريبة في الدولة التي تقيم فيها لأغراض ضريبية – على سبيل المثال في ألمانيا بالنسبة للمقيمين ضريبيًا فيها. ولا تتناول PLANSWAP القواعد الضريبية المحلية لأي دولة بعينها. يُرجى استشارة مستشار ضريبي مختص قبل البيع لتوضيح المعاملة الضريبية في حالتك.
كيف تساعدك PLANSWAP
مع حاسبة الخروج المجانية ترى في دقيقتين صافي ما ستحصل عليه – مقارنةً بالاحتفاظ بالعقار وبالتعثّر في السداد. ومع باقة الخروج نراجع مستنداتك، ونعدّ ملف عرض بأربع لغات، ونوصل عرضك إلى المشترين والوسطاء الشركاء المرخّصين من RERA.
PLANSWAP بوابة وساطة ومعلومات، وليست وسيطًا عقاريًا. تُنفَّذ المعاملات في دبي حصريًا عبر وسطاء شركاء مرخّصين من RERA (مؤسسة التنظيم العقاري). جميع الحسابات تقديرات غير ملزمة ودون أي ضمان، ولا تُعد استشارة استثمارية أو ضريبية أو قانونية. قد تتغير الرسوم والقواعد، وهي تختلف من مطور إلى آخر.