Off-plan devir satışı (assignment) nedir?
Dubai'de “off-plan” (proje aşamasında) satın alan kişi, tamamlanmış bir daire değil, hâlâ inşa edilmekte olan bir birim için bir satış sözleşmesi (Sales and Purchase Agreement, SPA) edinir. Sözleşme, Dubai Tapu Dairesi'nin (Dubai Land Department, DLD) Oqood sistemine (off-plan ön tescil sistemi) kayıtlıdır. Devir satışında – assignment veya resale off-plan olarak da adlandırılır – yeni bir alıcı sizin yerinize geçer: SPA'dan doğan hak ve yükümlülüklerinizi, henüz ödenmemiş tüm taksitler dahil üstlenir.
Şartlar
- Satış sözleşmeniz devre izin veriyor. “Assignment” maddelerini, devir yasağı sürelerini (çoğunlukla 6–12 ay) ve ücretleri kontrol edin.
- Asgari ödeme oranı. Geliştiricilerin çoğu NOC belgesini ancak satış fiyatının %30–40'ı ödendiğinde düzenler; bazı sözleşmeler %50 şart koşar.
- Gecikmiş taksit yok. Vadesi gelen tüm ödemeler ve ücretler kapatılmış olmalıdır – bunu geliştiricinin hesap ekstresi (Statement of Account, SOA) gösterir.
- Geliştirici yeni alıcıyı onaylar. NOC ile devre herhangi bir itirazı olmadığını teyit eder.
5 adımda süreç
- Belgeleri kontrol edin: SPA, Oqood sertifikası ve güncel SOA'yı hazır bulundurun. Ödeme durumu, kalan taksitler ve teslim tarihi bu belgelerden anlaşılır.
- Fiyatı belirleyin ve alıcı bulun: Fiyatınızı geliştiricinin güncel fiyat listesiyle ve aynı projedeki diğer devir satışlarıyla karşılaştırın. Alıcı, bugünkü giriş tutarına – yani hemen ödemesi gereken tutara – göre hesap yapar.
- Anlaşma (Form F / MOU): Alıcı ve satıcı, RERA lisanslı bir emlak danışmanı aracılığıyla fiyatı, süreleri ve masraf paylaşımını içeren standart Form F'yi imzalar.
- NOC başvurusu: Geliştirici hesabınızı kontrol eder ve NOC belgesini düzenler – geliştiriciye göre 1–10 iş günü içinde. Belge genellikle yaklaşık 30 gün geçerlidir.
- Trustee randevusu: DLD'ye kayıtlı Trustee ofisinde sözleşme Oqood sisteminde alıcıya devredilir. Paranızı alırsınız (çoğunlukla Manager’s Cheque, yani banka çeki ile), alıcı DLD ücretini öder ve kalan ödeme planını üstlenir.
Sorunsuz durumlarda işlem 2–4 hafta sürer; ilk pazarlamadan kapanışa kadar 4–8 hafta gerçekçi bir süredir.
Devir satışının maliyeti nedir?
| Kalem | Tutar (2026 itibarıyla) | Genellikle kim öder |
|---|---|---|
| DLD tescili | Yeni satış fiyatının %4'ü | Alıcı (pazarlığa açık) |
| Geliştiricinin NOC belgesi | yakl. AED 500–5.250 | Satıcı |
| Geliştiricinin devir ücreti | Orijinal satış fiyatının %0–5'i | Satıcı |
| Trustee ofisi | AED 4.000 + KDV (AED 500.000 altında AED 2.000) | Alıcı |
| Emlak danışmanı komisyonu | yakl. %2 + %5 KDV | genellikle alıcı |
Önemli: %4'lük DLD ücreti devir satışında yeniden ödenir ve yeni toplam fiyat üzerinden hesaplanır. Alıcılar bu maliyeti hesaba kattığından, fiyat belirlerken bunu göz önünde bulundurmalısınız.
Doğru fiyatı bulmak – özellikle 2026'da
2026'da Dubai'de şimdiye kadarki en fazla sayıda konut teslim ediliyor; yalnızca ikinci çeyrekte yaklaşık 27.300 birim. Aynı zamanda daire fiyatları çeyreklik bazda düştü ve büyük yerleşim projelerinde (community) kiralar %8–10 geriledi (Savills, 2026 2. çeyrek). Bu, satıcılar için şu anlama geliyor:
- Orijinal fiyatın üzerinde bir prim yalnızca çok talep gören projelerde gerçekçidir.
- Belirleyici olan, benzer birimler için geliştiricinin güncel fiyatıyla karşılaştırmadır: Teklifiniz bunun altındaysa, alıcıların sizden satın almak için açık bir nedeni olur.
- Teslim yaklaştıkça baskı artar: Alıcıların o noktada kısa sürede büyük tutarlar bulması gerekir. Bu nedenle satışa erken başlayın – ideal olarak teslim ödemesinden 4–6 ay önce.
Sık yapılan hatalar
- Taksitleri kaçırmak: Ödemede gecikmeye düşen kişi NOC alamaz – ve en kötü durumda geliştiricinin sözleşmeyi feshetmesi riskiyle karşı karşıya kalır.
- Geç başlamak: Teslime kısa süre kala alıcı kitlesi küçüktür, çünkü birçok alıcının finansmana ihtiyacı vardır.
- Masrafları unutmak: NOC, devir ücreti ve varsa emlak danışmanı komisyonu net gelirinizi azaltır.
- Güvenilir olmayan işlem: Ödemeleri asla özel olarak ve önceden değil, yalnızca Trustee randevusunda yapın.
Vergiler: Almanya, Türkiye ve ikamet ülkeniz
Almanya'da vergi mükellefiyseniz, satıştan elde edilen kazançlar Almanya'da vergiye tabi olabilir – örneğin on yıllık spekülasyon süresi içinde gerçekleşen özel satış işlemi (privates Veräußerungsgeschäft) olarak. Almanya ile BAE arasındaki çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması 2021 sonunda sona ermiştir. Kazançlar Türkiye'de veya ikamet ettiğiniz başka bir ülkede de vergiye tabi olabilir. Satıştan önce vergisel durumunuzu bir vergi danışmanıyla netleştirin.
PLANSWAP nasıl yardımcı olur?
Ücretsiz Exit Hesaplayıcı ile elinize net ne geçeceğini iki dakikada görürsünüz – elde tutma ve ödeme temerrüdü seçenekleriyle karşılaştırmalı olarak. Exit Paketi ile belgelerinizi kontrol eder, dört dilde bir tanıtım dosyası hazırlar ve ilanınızı alıcılara ve RERA lisanslı partner emlak danışmanlarına ulaştırırız.
PLANSWAP bir aracılık ve bilgi platformudur; kendisi emlak komisyoncusu değildir. Dubai'deki işlemler yalnızca RERA lisanslı partner emlak danışmanları üzerinden yürütülür. Tüm hesaplamalar bağlayıcı olmayan, garanti içermeyen tahminlerdir ve yatırım, vergi veya hukuk danışmanlığı yerine geçmez. Ücretler ve kurallar değişebilir ve ilgili geliştirici firmaya göre farklılık gösterir.