Bu konu 2026'da neden bu kadar çok kişiyi ilgilendiriyor?
2022 ile 2025 arasında Dubai'de rekor sayıda off-plan daire satıldı – birçoğu 40/60 veya 50/50 gibi ödeme planlarıyla. Bu daireler şimdi tamamlanıyor. Aynı zamanda piyasanın bazı bölümlerinde fiyatlar düştü ve kiralar geriledi. Bankalar teslimde kendi ekspertiz değerlerine göre kredi verir – bu değer satış fiyatının altında kalırsa finansman açığı büyür.
Seçenek 1: Zamanında devir satışı
Satış sözleşmenizi teslimden önce, kalan tüm taksitleri üstlenen yeni bir alıcıya satarsınız. Ödediğiniz tutarı – artı prim veya eksi indirim, masraflarınız (NOC, varsa devir ücreti) düşüldükten sonra – geri alırsınız. Şart genellikle %30–40 ödeme oranı ve gecikmiş taksit bulunmamasıdır. Gereken süre: 1–3 ay – bu nedenle teslim ödemesinden 4–6 ay önce başlayın.
Seçenek 2: Teslimde finansman
Daire tamamlandığında kalan tutarı bir banka finanse eder. Bilmeniz gerekenler:
- Sözleşme yalnızca Oqood aşamasındayken bankalar, BAE Merkez Bankası kurallarına göre en fazla %50 finansman sağlar.
- Tapu düzenlendikten sonra BAE'de yerleşik olanlar için %80'e kadar finansman mümkündür; yerleşik olmayanlar için pratikte çoğunlukla yalnızca %50–60.
- Banka, satış fiyatı ile ekspertiz değerinden düşük olanı esas alır. Piyasa raporlarına göre %5–10'luk bir açık nadir değildir.
- Ek masrafları hesaba katın: ipotek tescili (kredinin %0,25'i), dosya masrafı (%0,5–1), ekspertiz (yakl. AED 2.500–3.500).
Ön onay (pre-approval) için teslimden yaklaşık 3–4 ay önce başvurmalısınız.
Seçenek 3: Geliştiriciyle müzakere
Bazı geliştiriciler ödeme ertelemesi, teslim sonrası ödeme planı (post-handover plan) veya daha küçük bir birime geçiş imkânı sunar. Bunun için bir hak talebiniz yoktur – ancak durumunuzu belgeleyerek erken ve yapıcı bir görüşme yapmak şansınızı artırır. Her taahhüdü yazılı olarak alın.
Seçenek 4: Karşılıklı fesih
Siz ve geliştirici sözleşmeyi birlikte feshedersiniz (Dubai REST uygulaması üzerinden tescil edilir). Bu hızlıdır (çoğunlukla 4–8 hafta), ancak geliştiriciler bu durumda sıklıkla ödenen tutarın %25–40'ını alıkoyar. İade, RERA denetimindeki emanet (escrow) hesabından yapılır.
Seçenek 5: Ödemeyi bırakmak – en pahalı yol
Ödeme gecikmesinde geliştirici, ek süre tanıdıktan sonra sözleşmeyi feshedebilir. 19/2020 sayılı Kanun'a göre inşaat ilerlemesine bağlı olarak şu tutarları alıkoyabilir:
| İnşaat ilerlemesi | Olası kesinti |
|---|---|
| %60'ın altında | satış fiyatının %25'ine kadar |
| %60–80 | satış fiyatının %40'ına kadar |
| %80'in üzerinde | %40'a kadar – veya kalan tutarın tamamının talep edilmesi |
Örneğin %40 ödeme yaptıysanız ve inşaat %70 tamamlandıysa, en kötü durumda yatırdığınız tutarın tamamını kaybedebilirsiniz.
Seçeneklere genel bakış
| Seçenek | Süre | Riskiniz |
|---|---|---|
| Devir satışı | 1–3 ay | düşük ila orta (fiyat) |
| Finansman | başvurudan itibaren 4–8 hafta | ekspertiz açığı, faiz |
| Müzakere | belirsiz | garanti yok |
| Karşılıklı fesih | 4–8 hafta | kesinti çoğunlukla ödemelerin %25–40'ı |
| Ödeme temerrüdü | aylar | satış fiyatının %25–40'ına kadar kayıp |
Tavsiyemiz
Rakamlarınızı şimdi hesaplayın – ödeme talebi geldiğinde değil. Ücretsiz Exit Hesaplayıcı, kendi değerlerinize göre devir satışını, finansmanla elde tutmayı ve ödeme temerrüdünü karşılaştırır.
PLANSWAP bir aracılık ve bilgi platformudur; kendisi emlak komisyoncusu değildir. Dubai'deki işlemler yalnızca RERA lisanslı partner emlak danışmanları üzerinden yürütülür. Tüm hesaplamalar bağlayıcı olmayan, garanti içermeyen tahminlerdir ve yatırım, vergi veya hukuk danışmanlığı yerine geçmez. Ücretler ve kurallar değişebilir ve ilgili geliştirici firmaya göre farklılık gösterir.